Особенности покупки жилья в новостройках после 1 июля 2019 г.

Начиная со второго полугодия 2019 г. формула финансирования возведения многоквартирных домов претерпела существенные изменения благодаря использованию эскроу-счетов…

Что такое эскроу-счёт?

Термин «эскроу» подразумевает депонирование средств покупателя жилой недвижимости до момента, не превышающего шестимесячного срока после ввода объекта в эксплуатацию.

Фактически покупатель жилья в новостройке (он же депонент) открывает в банке-агенте эскроу депозитный счёт. В отличие от ситуации со сберегательным депозитом, проценты депоненту не начисляются. Банк, кстати, также не получает никакого вознаграждения.

Основная идея введения эскроу-счетов состоит в том, что средства покупателя станут доступны застройщику лишь после ввода дома в эксплуатацию и передачи жилья дольщику. При нарушении же условий договора средства дольщиков, «замороженные» на эскроу-счетах, будут возвращены владельцам.

Особенности заключения сделок по-новому

Ранее, после регистрации договора «долёвки» в Росреестре, средства покупателя вносились на счёт застройщика, после чего последний использовал их по своему усмотрению.

Начиная со второго полугодия 2019 г., формула проведения взаиморасчётов претерпела ряд изменений (см. поправки в 214-ФЗ). Теперь процедура заключение сделки по покупке жилья состоит из следующих этапов:

1. Заключение договора между застройщиком и дольщиком. Данный документ содержит положение об использовании эскроу.
2. Далее соглашение подлежит регистрации в Росреестре. Как правило, это займёт времени до девяти дней.
3. Заключается трёхсторонний договор между банком-агентом эскроу, дольщиком и застройщиком, на основании которого открывается эскроу-счёт. Документ в обязательном порядке должен содержать положения о порядке списания депонированных средств и сроках раскрытия спецчёта.

Примечание: в качестве банка-агента эскроу может выступать только финансово-кредитное учреждение, аккредитованное Центробанком.

4. В оговорённые договором сроки покупатель вносит средства на открытый эскроу-счёт. Считается, что обязательства дольщика по оплате ДДУ выполнены в момент поступления средств на спецсчёт.

Примечание: если жильё покупается с привлечением ипотечного кредита, средства на счёт эскроу переводятся банком-кредитором.

Новыми правилами предусмотрено, что процесс оформления сделки с использованием счёта эскроу не должен превышать четырнадцати дней. Дольщику остаётся лишь дожидаться сдачи дома в эксплуатацию и подписания акта приёма-передачи жилья. После выполнения необходимых формальностей средства покупателя со спецсчёта будут зачислены на счёт застройщика.

Сергей Черных / РИА Новости

Наиболее часто задаваемые вопросы

Вопрос первый: при каких условиях покупатель может вернуть свои средства, депонированные на эскроу?

Ответ: это возможно лишь при расторжении договора «долёвки». Обычно такие договоры расторгаются при наличии следующих обстоятельств:

– жильё не передано покупателю в сроки, предусмотренные в ДДУ;
– застройщик, как юридическое лицо, ликвидирован согласно решению, вынесенному судом;
– относительно застройщика открыто конкурсное производство либо он признан банкротом.

Вопрос второй: кем и как гарантируется возврат средств покупателю при банкротстве застройщика?

Ответ: средства покупателя до выполнения договорных обязательств застройщиком «заморожены» на счёте эскроу. За их сохранность отвечает уполномоченный банк. При неисполнении застройщиком договорных обязательств (или прочих форс-мажорных обстоятельствах) дольщик вправе:

– либо забрать депонированные на спецсчёте средства;
– либо вытребовать в судебном порядке передачи ему квартиры. Правда, последний вариант возможен лишь в том случае, когда дом фактически уже построен;
– вместе с «друзьями по несчастью», т. е. другими дольщиками, для завершения проекта подыскать более надёжного застройщика.

Вопрос третий: как быть, если обанкротится не застройщик, а банк?

Ответ: во-первых, депонированные на каждом из эскроу-счетов средства застрахованы. Размер государственной страховки составляет 10 млн руб. Учитывая то обстоятельство, что средняя по РФ стоимость квартиры равна примерно 3 млн руб., подавляющее большинство дольщиков смогут вернуть «свои кровные». Справедливости ради следует отметить, что покупатели элитного жилья в обеих столицах благодаря страховке смогут вернуть не более 10-15% средств. С другой стороны, государственной гарантии у них не было и до этого. Так что хуже точно не станет. К тому же, никто и не обещал, что будет легко! 

Во-вторых, как уже отмечалось выше, право работать со счетами эскроу имеют лишь финансово-кредитные учреждения, аккредитованные Центробанком. 

Вопрос четвёртый: кто и как будет контролировать застройщиков?

Ответ: предполагается, что благодаря изменениям, внесённым в законодательство, нецелевое использование средств дольщиков станет невозможным. Практически вся финансово-хозяйственная деятельность девелопера будет контролироваться уполномоченным банком, в обязанности которого входит финансирование его расходов по согласованному проекту. Исключение составят только собственные средства застройщика.

Аккумулирование средств застройщика в одной финансовой организации и на одном счёте позволит банковской структуре контролировать все транзакции и на всех этапах. И если какая-либо операция покажется банку сомнительной, он вправе отказать в её проведении.

К тому же, в обязанности застройщика входит размещение информации о деятельности компании и о возводимых ею объектах в ЕИСЖС. Благодаря этому документооборот организации станет более прозрачным, а информация о её деятельности – более доступной.